Compra de imóvel na planta: O direito de baixa da hipoteca

RCA advocacia

A hipoteca sobre as unidades imobiliárias é prática comum realizada entre construtoras e os bancos que financiam suas obras.

Normalmente, após o término do empreendimento e com a quitação da dívida com o banco, todas as hipotecas são imediatamente desconstituídas, ficando as unidades imobiliárias livre de ônus para sua comercialização.

Na venda de imóvel na planta, antes do término da construção do empreendimento, o contrato de promessa de compra e venda costuma alertar que o imóvel está sendo vendido com o ônus da hipoteca, mas que no momento da entrega da unidade ela será devidamente desconstituída.

Em muitos casos, no entanto, as construtoras não cumprem com essa obrigação. Deixam os compradores injustamente onerados, uma vez que seus imóveis continuam a servir como garantia de uma dívida que não lhes pertence.

Imagine a seguinte situação

Após alguns anos de economia, Jorge realizou seu sonho e o de sua família e adquiriu um apartamento na planta de uma famosa construtora.

O empreendimento estava em fase intermediária de construção e seria entregue em até 1 ano após a assinatura do contrato.

Nesse contrato, constava a existência de uma hipoteca averbada na matrícula da unidade imobiliária comprada.

Em seguida, era informado que esta hipoteca seria cancelada no prazo de 180 dias após a quitação do valor do imóvel, o que coincidiria com o período de entrega da obra.

Uma vez finalizada e entregue a obra, bem como quitado o valor do imóvel, para a surpresa de Jorge, a construtora não providenciou a baixa da hipoteca no prazo prometido.

Angustiado, Jorge entrou em contato com a construtora por diversas vezes, sempre obtendo como resposta que o problema seria solucionado em breve, o que nunca aconteceu.

Após alguns meses, Jorge tomou conhecimento que a construtora pediu recuperação judicial em decorrência das sérias dificuldades financeiras pelas quais passava.

Para piorar, nesse processo constava o imóvel do Jorge como um dos bens a serem utilizados para garantir parte da dívida da construtora, tudo porque a construtora não havia providenciado a baixa da hipoteca.

O sonho de Jorge começava a se tornar um pesadelo, pois teria que entrar em uma batalha judicial para liberar seu apartamento do processo de recuperação judicial, o que poderia levar anos.

Para piorar, nesse período, sequer conseguiria vender seu imóvel ou dá-lo como garantia de algum empréstimo, uma vez que os bancos não aceitariam como garantia um imóvel que já contém um ônus hipotecário.

Jorge, então, procurou nosso escritório e atuamos rapidamente para impedir que ele perdesse seu imóvel, ou que este ficasse embaraçado em razão das dívidas da construtora.

Mediante nossa atuação, ele conseguiu uma liminar na Justiça para baixar a hipoteca e retirar o imóvel dele do processo de recuperação judicial da construtora.

Assim, pode finalmente usufruir de seu imóvel tranquilamente e planejar outros sonhos.

O que é uma hipoteca?

A hipoteca é um dos direitos reais previstos em nosso Código Civil. Ela é muito utilizada em imóveis, para garantir o pagamento de uma dívida.

Acontece, como no caso do Jorge, quando uma construtora quer lançar um empreendimento e procura uma instituição financeira para custear a obra.

A garantia dessa instituição financeira será a hipoteca do lote e das unidades imobiliárias a serem construídas.

baixa da hipoteca

A hipoteca também ocorre normalmente quando buscamos comprar um imóvel financiado, servindo o próprio imóvel como garantia hipotecária do financiamento.

O que é a baixa da hipoteca?

A baixa de hipoteca é direito do proprietário quando este paga o valor total do imóvel e este passa a ser seu de pleno direito. Caso a hipoteca tenha sido realizada para garantir a obra, caberá à construtora providenciar a baixa da hipoteca junto à instituição financeira.

A instituição financeira, por sua vez, deve diligenciar ao cartório para solicitar que a hipoteca não conste mais averbada na matícula do imóvel.

baixa da hipoteca

Esse é um passo muito importante e evita que o proprietário possa vir a perder o imóvel por conta de dívidas da construtora.

Por que eu devo exigir a baixa da hipoteca?

Mesmo que o imóvel já totalmente quitado e o proprietário esteja morando nele, enquanto houver a hipoteca gravada na matrícula do imóvel, eventualmente poderá ocorrer deste ser utilizado indevidamente para garantir uma dívida da construtora.

A manutenção da hipoteca na matrícula do imóvel também pode dificultar uma eventual venda do imóvel, pois o interessado na compra do imóvel ou o banco que fará o financiamento geralmente exigem imóveis livres de quaisquer ônus.

É justamente para evitar esse tipo de situação que existe a baixa de hipoteca.

No momento da negociação é importante se atentar para a presença da cláusula da baixa da hipoteca, a ser realizada após a quitação do imóvel.

Quais são os meus direitos?

Conforme já dito, é sempre bom que o contrato preveja a baixa da hipoteca após a quitação do imóvel.

Isso mostra que a construtora está sendo transparente com o comprador e está comprometida a entregar o imóvel livre de qualquer pendência.

No entanto, mesmo que não exista qualquer cláusula nesse sentido, já há entendimento pacificado na justiça de que a baixa da hipoteca é um direito do comprador do imóvel na planta, independentemente de a construtora ter ou não quitado sua dívida com a instituição financeira.

Estamos falando da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, que diz o seguinte:

“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Caso a construtora não providencie a baixa da hipoteca, o direito do comprador pode e deve ser buscado judicialmente.

Nesses casos, a tutela judicial é muitas vezes obtida de forma liminar, uma vez demonstrado de forma cristalina o direito do comprador, bem como os riscos da demora do pronunciamento judicial.

Além disso, também é possível pleitear indenização por danos morais e materiais, a depender de cada caso concreto, assim como a aplicação de multa contratual, mesmo que só haja previsão da mesma em favor da construtora.

Sobre a aplicação da multa contratual essa é a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, em recente julgamento realizado no ano de 2019:

Quero iniciar o procedimento de baixa da hipoteca de meu imóvel

Caso tenha restado alguma dúvida sobre o seu direito de pleitear a baixa da hipoteca, ou caso queira iniciar imediatamente o seu processo de baixa da hipoteca, acesse o link do whatsapp no canto inferior direito da sua tela e fale diretamente com um de nossos advogados.

Em muitos casos conseguimos negociar a baixa da hipoteca diretamente com a construtora e com a instituição financeira, sem necessitar de processo judicial, resolvendo a demanda com maior rapidez.

Estamos sempre disponíveis para atendê-lo da melhor forma possível, inclusive nos finais de semana. Não deixe de nos consultar.

Quais são os documentos necessários para realizar a baixa?

Para solicitar a baixa de hipoteca, o comprador deve estar munido dos seguintes documentos.

  • Cópia do documento de identidade do comprador;
  • Cópia do contrato de promessa de compra e venda da unidade imobiliária (com as condições gerais de contratação);
  • Comprovantes de pagamento do imóvel;
  • Declaração de quitação do imóvel junto à construtora;
  • Certidão de ônus do imóvel, devendo constar a hipoteca (requerer junto ao cartório);
  • Termo de entrega das chaves;
  • Requerimento de outorga de escritura (caso tenha realizado);
  • Comprovante de recusa de outorga da escritura/baixa da hipoteca (caso haja); 
  • E-mails ou correspondências trocadas com a construtora e/ou agente financeiro.

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