Tudo o que você precisa saber para a compra de imóvel com segurança

Tudo o que você precisa saber para a compra de imóvel com segurança

Como realizar a compra de imóvel com segurança, seja ele residencial ou comercial, sem se preocupar com futuros problemas de dívidas sobre o imóvel ou débitos pessoais do antigo proprietário?

Eu não estou falando para você dispensar a atuação de um corretor de imóveis. Não é essa a minha intenção.

Estou falando que você pode fazer a compra de imóvel com segurança mesmo que não haja um corretor de confiança disponível a lhe orientar naquele momento.

De outra forma, caso haja um corretor no negócio, algo que eu sempre aconselho, você estará apto a entender e a fiscalizar o trabalho realizado por ele.

Para que isso aconteça, você precisará coletar e analisar uma série de documentos relativos à pessoa do vendedor e ao imóvel que pretende comprar. Isso fará toda a diferença.

 

Mas qual é a necessidade dessas verificações serem feitas?

 Talvez você já deva ter ouvido falar em débitos propter rem, ou então em evicção. Caso esses palavrões nunca tenham passado pela sua cabeça, não se preocupe.

Tentarei explicar resumidamente e sem juridiquês.

Débitos de natureza propter rem são aqueles débitos que acompanham o bem independentemente de quem seja o seu proprietário. Estamos falando de débitos tributários e também de débitos condominiais.

Se você comprar um imóvel sem que o vendedor tenha realizado o pagamento esses débitos, estes poderão ser cobrados você, uma vez que eles estão ligados ao imóvel que agora pertence a você.

Por isso é importante verificar a existência desses débitos.

A evicção, por sua vez, é uma medida judicial ou administrativa que impõe a perda total ou parcial do imóvel. Essa perda ocorre pela existência de algum vício anterior à compra do imóvel.

Muitas vezes esse vício está relacionado à pessoa do vendedor do imóvel, que pode estar vendendo o bem para esconder o dinheiro e não pagar seus credores.

Em outra hipótese, o vendedor também poderia estar vendendo um imóvel que não lhe pertence, o que ocasionaria a total nulidade do negócio jurídico.

Conseguimos perceber que muitos problemas podem acontecer caso você não esteja devidamente resguardado. Citei apenas algumas dificuldades que acontecem com frequência.

Essa é a razão de realizar essas verificações.

 

Algum desses problemas já aconteceu com você?

Poderia discorrer aqui muitos outros problemas. Mas na verdade, seguindo as verificações necessárias, você não precisará se preocupar com eles.

Sabe por que? Porque uma vez verificada a documentação, o credor estará resguardado por um princípio muito utilizado no universo jurídico: o princípio da boa-fé do adquirente.

Segundo esse princípio, se o adquirente lançou mão de todas a armas que tinha à sua disposição para realizar a compra de imóvel com segurança, os vícios que não puderem ser constatados por ele não poderão prejudica-lo.

Vamos ao que interessa?

 

Certidão de matrícula e ônus do imóvel

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A certidão de ônus ou certidão de matrícula do imóvel é o documento que comprova que o imóvel que você quer comprar possui registro perante o Cartório de Registro de Imóveis de sua região.

Todo imóvel regularizado possui um registro com um número de matrícula. É como se fosse o número da identidade do imóvel.

Ali você vai checar primeiramente se as características do imóvel de seu interesse são compatíveis com as características descritas na matrícula.

É importante comparar a descrição geral do imóvel, endereço, as metragens e a existência ou não de vaga de garagem vinculada à matrícula.

Após, no mesmo documento, você deve checar a cadeia dominial do imóvel. Em outras palavras,  você deve checar as compras e vendas que foram feitas anteriormente até chegar ao atual proprietário que quer vender o bem para você.

Se o imóvel não possuir esse registro, provavelmente você estará comprando um imóvel irregular.

A compra de um imóvel irregular é realizada por meio de contrato de cessão de direitos, de forma que você será apenas um ocupante daquela área, mas nunca o legítimo proprietário.

Nós não recomendamos esse tipo de compra.

Por último, você deve checar se existem ônus reais que possam causar alguma restrição para a venda daquele imóvel.

Caberá a você verificar, por exemplo, se o imóvel foi dado como garantia hipotecaria de algum empréstimo, se incide alguma penhora judicial contra o proprietário, indisponibilidade ou se existe alguma cláusula de usufruto vitalício.

É dever do comprador se certificar que o imóvel está em condições de ser vendido. A verificação dessa certidão é medida imperativa para resguardar a boa-fé caso exista algum ônus que não tenha sido devidamente registrado.

 

Certidão negativa de débitos condominiais

Os débitos condominiais não costumam estar registrados nas matrículas, a não ser que já exista alguma ação de execução do condomínio em andamento e já tenha sido requerida a penhora ou o bloqueio daquele imóvel.

Dessa forma, é importante que você entre em contato com a administração do condomínio e solicite uma certidão negativa de débitos condominiais, o famoso “nada consta” do condomínio.

Eu já falei pra você que esses débitos seguem a propriedade, não importa quem seja seu dono. Assim, se você não checar a existência deles, terá que pagá-los caso já tenha realizado a compra.

 

Convenção condominial e Regulamento Interno

 Poucos são os que se atentam a essa verificação, mas ela pode evitar muitos dissabores após a compra.

Quem compra um imóvel o faz com um propósito já previamente definido. Pode ser para morar, alugar, para utilizar nas férias, ou mesmo para reformar e revender.

A depender do seu propósito, as regras condominiais podem não lhe ser favoráveis. Explico. 

Muitos compram imóveis para fins de aluguel de temporada. Cadastram no AirBnb e fazem a gestão dos ocupantes.

Todavia, muitos condomínios não permitem essa prática de locação por temporada, uma vez que traz rotatividade indesejada de pessoas estranhas aos moradores daquele condomínio, gerando insegurança.

Outros condomínios são contra a permanência de animais em suas áreas comuns. Então, se você criar animais, talvez este não será um local adequado para morar e criar seu bichinhos.

 

Certidão negativa de tributos imobiliários

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 O IPTU é imposto que incide sobre a propriedade de um imóvel.

É um imposto municipal e você deve checar se os pagamentos estão em dia junto à secretaria de fazenda do município onde se encontra o imóvel.

Assim como os débitos condominiais, o IPTU também segue o imóvel.

Assim, se o vendedor deixou débitos em atraso e você não os verificou, terá que paga-los após a compra do imóvel.

 

Certidão fiscal e enfitêutica

 Além do IPTU, o imóvel pode possuir outros débitos não tributários. Podem ser multas aplicadas pela administração ou prefeitura da região.

Se o imóvel a ser comprado for foreiro, será importante verificar se as taxas foreiras ou o pagamento do laudêmio estão em dia.

As taxas foreiras ou enfitêuticas são as prestações pagas anualmente ao proprietário do terreno foreiro ou enfitêutico.

O laudêmio é a taxa paga em decorrência da venda desse terreno a terceiros.

As propriedades mais famosas são os terrenos da Família Real em Petrópolis, as terras da União e os Terrenos de Marinha.

 

Certidão de ações reais e pessoais ou reipersecutórias

 Essas certidões servem para verificar a existência de disputa judicial envolvendo o imóvel ou a pessoa do vendedor.

O imóvel pode estar sendo disputado na justiça e o vendedor, para evitar prejuízo, pode estar tentando vendê-lo.

Também pode ocorrer de o vendedor estar com diversas dívidas e tenta vender o imóvel para não perdê-lo para seus credores.

As duas hipóteses são medidas ilegais que podem acarretar na nulidade da venda. O problema é que quem compra nessas condições perde o imóvel e o dinheiro, uma vez que o vendedor costuma sumir com ele.

 

Planta baixa

planta baixa

A planta baixa nada mais é do que o desenho do imóvel onde estão contidas todas as suas informações, como a disposição dos ambientes e largura e espessura de portas e paredes.

Ter esse documento em mão se torna mais relevante em construções realizadas por particulares, como casas residenciais, por exemplo.

Caso a construção esteja em desacordo com a planta, ou esta não tenha sido aprovada pela prefeitura, poderá haver irregularidades na construção, o que pode ocasionar em multas, ou pior, a demolição da construção.

 

Documentos pessoais do vendedor (RG e CPF)

Esses documentos servem para que você possa checar se o vendedor diz ser quem ele realmente é.

Se o vendedor for pessoa jurídica, seu representante deve possuir cópia do contrato social com as últimas alterações, bem como a ata de assembleia que o nomeou administrador durante o período da venda do imóvel.

 

Certidão de casamento ou declaração de união estável.

Se o vendedor for casado, dependendo do regime de bens, deverá contar com a outorga de seu marido ou esposa. Isso vale também para os casos de União Estável.

Em caso de vendedor solteiro, deverá apresentar apenas a certidão de nascimento.

 

Certidão de distribuição civil e criminal do Tribunal de Justiça do Estado

A certidão civil costuma contemplar ações cíveis, execuções e insolvências civis, falências, recuperações judiciais, recuperações extrajudiciais, inventários, interdições, tutelas e curatelas.

A certidão criminal compreendo os processos criminais, os processos criminais militares e as execuções penais.

 

Certidão de distribuição para fins gerais da Justiça Federal

Essa certidão verifica a existência de ações e execuções cíveis e fiscais perante a Justiça Federal.

 

Certidão de distribuição de ações trabalhistas

Essa certidão serva para certificar que o vendedor não responde a alguma ação trabalhista. Caso responda, o imóvel poderia ser utilizado para pagar essas dívidas.

A transferência do imóvel dentro desse contexto pode ser considerada nula.

 

Certidão negativa de protesto de títulos

Essa certidão pode ser emitida nos cartórios de protesto da região. Serve para informar que o vendedor possui débitos por razões diversas.

Caso a certidão seja positiva e o imóvel seja seu único bem, o vendedor poderia estar tentando vendê-lo para não pagar seus credores.

Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União (se for comerciante)

Essa aqui é necessária apenas se o vendedor for comerciante. Também serve para evitar fraude contra eventuais credores.

Pode ser solicitada gratuitamente na internet, no site da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional.

 

Achou difícil?

Muita calma! Se você analisar bem, muitas dessas certidões podem ser obtidas gratuitamente pela internet.

E elas são emitidas na hora. Ou podem demorar alguns dias para serem disponibilizadas.

 

Essas verificações garantirão a realização da compra de imóvel com segurança.

Uma vez cumprida essa etapa, você poderá realizar a compra de imóvel com segurança e tranquilidade.

Mesmo que futuramente alguém venha alegar qualquer coisa, você estará resguardado pelo princípio da boa-fé.

Mas não esqueça de uma coisa, guarde toda essa documentação com você. Não basta ser comprador de boa-fé, você precisa comprovar isso para o juiz, caso seja necessário.

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