Compra e Venda: Direito de preferência sobre o imóvel locado

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O que é o Direito de preferência?

A preferência na compra de um imóvel é um direito do locatário, a ser exercido em igualdade de condições com outros potenciais compradores, conforme previsão do artigo 27 da Lei do Inquilinato.

Dessa forma, quando o proprietário do imóvel locado tiver interesse em colocá-lo à venda, deverá notificar o locatário para que este manifeste ou não interesse na compra pelo valor anunciado, não necessitando de previsão no contrato de aluguel.

Imagine a seguinte situação

Joana mora de aluguel em um apartamento há mais de 15 anos com sua família. Mudou-se após se casar e ali criou seus dois filhos. Sua vida e rotina estavam adaptadas ao lar e não pretendia se mudar em um futuro recente, apesar de já possuir o dinheiro para realizar a compra de um imóvel.

Contudo, um dia após chegar do trabalho, Joana se depara com uma correspondência do proprietário do imóvel, comunicando que o apartamento havia sido vendido e que ela e sua família teriam que desocupá-lo em um determinado prazo.

Angustiada, Joana telefona para o antigo proprietário e afirma que não foi comunicada previamente sobre a venda e que havia interesse na compra do imóvel. O proprietário, contudo, afirma que já havia feito a transferência no cartório e nada podia fazer.

A história de Joana é um caso real e ocorre com muita frequência, seja por má intenção do vendedor, ou mesmo por falta de conhecimento sobre a necessidade de notificação do locatário para o exercício do direito de preferência.

Após a notificação, qual prazo terá o locatário para manifestar seu interesse na compra do imóvel?

Uma vez notificado pelo proprietário, o locatário terá um prazo de trinta dias para exercer seu direito de preferência na compra do imóvel. Caso não se manifeste nesse prazo, presumir-se-á a sua falta de interesse.

Se o locatário manifestar expressamente seu desinteresse na compra do imóvel logo que for notificado, não será necessário esperar o decurso do prazo.

O que devo fazer caso o proprietário tenha vendido o imóvel sem me notificar previamente?

Caso você seja o locatário do imóvel, tenha interesse na compra e o proprietário realizou a venda sem o notificar previamente, você terá o direito de anular a venda e comprá-lo pelo mesmo valor negociado com aquele terceiro que havia comprado anteriormente. Trata-se da chamada adjudicação compulsória. Vale lembrar que esse direito só poderá ser exercido se o contrato de locação estiver averbado no registro de imóveis.

Se você se encontra nessa situação, deve agir rapidamente, pois a lei determina que em caso de ausência de notificação, o locatário tem o prazo de 6 meses, a contar do registro da compra e venda no cartório, para exercer seu direito, conforme determina o artigo 33, da Lei 8.245.

Na hipótese de o contrato não estar averbado, você terá direito a indenização por perdas e danos, desde que demonstre o interesse na aquisição do imóvel, bem como que possuía recursos para a compra.

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