Imagine o seguinte caso
Imagine que você está no stand de vendas localizado no canteiro de obras de uma grande construtora, buscando comprar um imóvel para sua família. Visita a unidade decorada e o corretor começa a discorrer sobre como seria sua vida no novo lar, com toda a infraestrutura que você merece.
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Após uma cerveja ou uma taça de espumante, o discurso avança sobre as excelentes formas de pagamento, juros baixo e prestações decrescentes, tudo se encaixando com seu planejamento financeiro. E mais, a obra já tem previsão para entrega em data futura e certa.
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Negócio fechado! Você acaba de comprar um apartamento novo na planta!
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A alegria e o frio na barriga do momento não deixam você analisar o contrato de maneira mais atenta. Mas não importa, naquele momento de alegria, o contrato não passa de mera formalidade diante da realização de um sonho.
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Passado o momento da compra, a realidade começa a tomar forma. O prazo de entrega chega, mas a obra ainda está lá, inacabada. A atenção dada no momento da compra já não é a mesma. A construtora se esquiva de lhe atender ou dar maiores informações sobre o atraso.
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Chegou a hora de ler o contrato com atenção para exigir seus direitos. Aí vem a surpresa!! Não há previsão de multa alguma pelo atraso. Para piorar, você se dá conta da existência de uma cláusula que estende o prazo de entrega da obra por mais 180 dias após o prazo inicialmente fixado.
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Essa, normalmente, é a narrativa que muitos clientes nos contam sobre a experiência de compra de um imóvel na planta.
Porque uma construtora atrasa a entrega da obra?
O atraso na entrega da obra pode ocorrer por muitos motivos, desde a falta de um cronograma de obras realista da construtora, passando por algumas dificuldades não previstas, como problemas de fornecimento de materiais, chegando, então à temida insolvência da construtora.
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Este último motivo é o que devemos ter maior atenção e preocupação, pois uma construtora sem recursos, além de não conseguir terminar a obra, não terá recursos para indenizá-lo pelo atraso.
O que é a cláusula de tolerância?
Qualquer que seja a construtora que esteja realizando a obra, no contrato de promessa de compra e venda é necessário constar cláusula que preveja uma data certa para a entrega da obra.
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Em razão das grandes variáveis que existem em uma obra de grande porte, e com receio de não conseguir cumprir a data previamente acordada, as construtoras passaram a inserir uma cláusula de prorrogação do prazo de entrega da obra.
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Essa cláusula usualmente prevê que a entrega da obra pode ser prorrogada por até 180 dias em decorrência de caso fortuito, força maior, ou mesmo por mera tolerância da construtora.
Essa cláusula de tolerância é válida?
Apesar da existência de uma importante corrente entender haver ali um grave abuso, a jurisprudência dominante entendeu pela validade da cláusula de tolerância.
Terei direito a alguma multa pelo atraso na entrega da obra?
É comum que o contrato de promessa de compra e venda preveja multa para o inadimplemento do comprador em relação ao pagamento das prestações, porém, sem prever qualquer penalidade pelo descumprimento contratual por parte da construtora.
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No entanto, uma vez ultrapassado o prazo para a entrega da obra, ou o prazo de tolerância, caso previsto, o comprador também passa a ter direito ao recebimento de multa pelo atraso, mesmo que não exista previsão contratual expressa, nesse sentido.
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Sobre a aplicação da multa contratual essa é a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, em recente julgamento realizado no ano de 2019:
Além da multa, terei alguma outra compensação?
Durante algum tempo, nossos tribunais permitiam a cumulação da multa pelo atraso na entrega da obra com os lucros cessantes.
Os lucros cessantes correspondem à quantia que o promitente comprador deixou de ganhar com o atraso na entrega no imóvel.
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Assim, se o comprador tivesse o realizado o negócio com a intenção de alugar o imóvel e obter sua renda, teria direito à quantia que deixou de ganhar em razão do atraso.
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No entanto, recentemente, foi pacificado pelo STJ que a cláusula penal moratória aplicada em decorrência do atraso na entrega do imóvel não permite mais a condenação por lucros cessantes.
Desejo pedir multa pelo atraso na entrega da obra de meu imóvel
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Em muitos casos conseguimos negociar compensações financeiras diretamente com a construtora, sem necessitar de processo judicial, resolvendo a demanda com maior rapidez.
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Estamos sempre disponíveis para atendê-lo da melhor forma possível. Não deixe de nos consultar.
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