Execução de taxa condominial

      Inadimplemento e execução de taxa condominial

Não é fácil administrar um condomínio. Não se trata apenas de administrar imóveis, mas também de administrar pessoas. Estas, apesar de maravilhosas, não são fáceis de lidar.O condomínio precisa estar sempre em dia com suas obrigações, seja relacionada à estrutura, à limpeza ou ao pessoal. Isso tudo tem que ser realizado da forma menos onerosa possível para os condôminos, porém, sem que seja negligenciada qualquer área.

Os problemas aumentam quando algum dos condôminos deixa de pagar regularmente as taxas ordinárias de condomínio. Qual é o síndico que nunca teve dissabores por causa de condômino inadimplente?

Com o inadimplemento da taxa condominial, o síndico começa a se deparar com os seguintes problemas:

  • Falta de fluxo de caixa para o pagamento das despesas ordinárias do empreendimento;
  • Esvaziamento da reserva financeira emergencial do condomínio;
  • Rateio da taxa inadimplida entre os demais moradores;
  • Necessidade de ajuizamento de ação para execução dos valores inadimplidos.

O que o síndico deve fazer para evitar o inadimplemento e a execução de taxa condominial?

É importante que o condomínio sempre trabalhe de forma preventiva para que a inadimplência não chegue a ocorrer, ou que, ao menos, esta seja minimizada.

O trabalho preventivo traduz-se pela constante informação aos condôminos sobre a importância do pagamento em dias de suas obrigações, bem como pela prestação de constas de forma cristalina sobre a utilização do dinheiro, para que todos entendam como aquela verba está sendo aplicada.

Essas medidas costumam surtir um grande efeito e ainda estimula a participação do condôminos acercas das questões do empreendimento.

Mesmo assim o condômino deixou de pagar. O que fazer?

Inicialmente, vale deixar bem claro o que o condomínio não pode fazer.

O condomínio, em hipótese alguma, poderá impedir o condômino de utilizar as áreas comuns do edifício, seja de uso essencial, social ou de lazer.

Essa atitude fere a dignidade da pessoa humana e pode ensejar uma ação de indenização contra o condomínio.

O condomínio também não pode impedir a utilização de serviços essenciais do condômino, como por exemplo, a utilização do elevador, o recolhimento do lixo de seu andar ou mesmo a limpeza da área comum em frente à sua unidade imobiliária.

Em caso de inadimplemento de taxa de condomínio, caberá ao síndico notificar o condômino, de forma reservada, sobre o inadimplemento, dando a ele a oportunidade de quitar o débito e regularizar sua situação.

Nessa notificação já poderá estar incluídas medidas pecuniárias coercitivas, desde que tenham previsão na convenção e no regulamento do condomínio e não desrespeitem o Código Civil.

É interessante que o síndico faça essa comunicação por meio de um escritório de advocacia ou escritório de cobrança, para dar maior impessoalidade e formalidade à notificação.

Por fim, caso as notificações também não resolvam o problema, síndico não terá outra alternativa, senão valer-se da ação de execução de taxa condominial.


Como funciona a ação judicial de execução de taxa condominial em caso de inadimplemento?

A ação de execução de taxa condominial atrasada é regulamentada pelo Novo Código de Processo Civil.

De acordo com o código, a dívida de condomínio, diferente do que foi anteriormente, é um título executivo extrajudicial.

Isso significa que não há mais a necessidade de um processo e uma sentença judicial para o reconhecimento do débito.

O juiz, ao receber o processo, imediatamente intimará o devedor para pagar o débito no prazo de 3 dias.

Caso o devedor não pague, o juiz poderá determinar o bloqueio das contas bancárias do devedor ou a penhora do imóvel objeto da dívida, que poderá ser leiloado para pagar os débitos.

Todo o procedimento que antes durava cerca de 5 anos, agora pode durar de 3 dias a 1 ano e meio, a depender da atuação diligente do advogado.

Na ação de execução de taxa condominial poderei cobrar apenas as parcelas já vencidas, ou também poderei pedir as que vencerem no curso do processo?

Esse é um ponto muito importante e que vem causando muito debate no tribunais, após o reconhecimento do débito condominial como título executivo extrajudicial.

Um título executivo extrajudicial deve ser dotado de certeza, liquidez e exigibilidade.

Em breves palavras, a certeza decorre da relação jurídica que lhe deu origem, a condominial; a liquidez decorre dos elementos que respaldam o valor ali cobrado, a ata de assembleia que definiu o valor do condomínio; e a exigibilidade refere-se à ausência de algum fator que impeça sua cobrança, o prazo de vencimento do título.

Muitos juízes entendem erroneamente que a inclusão das parcelas que vencerem no curso da demanda não atendem ao requisito da liquidez, pois o valor da execução estaria constantemente sendo alterado.

Após muito debate, este escritório socorreu-se ao Superior Tribunal de Justiça e conseguiu, de forma pioneira, pacificar o entendimento pela possibilidade da inclusão das parcelas que vencerem no curso da demanda, evitando, assim, que o condomínio precise ajuizar diversas execuções contra o devedor inadimplente.

Quero realizar a cobrança administrativa ou judicial das taxa de condomínio

Caso tenha restado alguma dúvida sobre a inadimplemento e a execução de taxa condominial, ou caso queira iniciar imediatamente o seu processo de cobrança administrativa ou judicial, clique no ícone do whatsapp no canto inferior direito desta página e envie sua consulta para um de nossos advogados.

Em muitos casos conseguimos negociar o pagamento de forma amigável, sem necessitar de processo judicial, resolvendo a demanda com maior rapidez.

Estamos sempre disponíveis para atendê-lo da melhor forma possível. Não deixe de nos consultar.


Quais são os documentos necessários para a ação de execução de taxa de condominial?

Para iniciar a ação de execução de taxas de condomínio, este deve estar munido dos seguintes documentos.

  • Matrícula do imóvel objeto do inadimplemento;
  • Certidão de ônus recente do imóvel objeto do inadimplemento;
  • Ata da última assembleia de eleição do síndico, devidamente registrada em cartório;
  • Procuração do síndico do condomínio;
  • Regimento interno do Condomínio registrado em cartório;
  • Convenção condominial registrada em cartório
  • Extrato de rateio das taxas condominiais referentes à unidade objeto da execução

WhatsApp (61) 98405-4482