Contratos imobiliários: Contrato, Compromisso e Promessa de Compra e Venda.

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Você sabe a diferença entre eles?

Afinal, na hora da compra e venda de um imóvel, você sabe qual é a contratação correta a ser realizada?

Na prática, é muito comum que os contratantes e até mesmo os profissionais do meio jurídico confundam essas modalidades de contrato, ou achem que se tratam de sinônimos. Não são! É verdade que todos têm como objetivo final a aquisição de uma propriedade, porém, cada um tem sua aplicação específica em cada fase da contratação.

Você saberia dizer o que há de diferente entre essas três modalidades de contratos e quando cada um deverá ser utilizado?

Contrato imobiliário de Compra e Venda

O contrato imobiliário de compra e venda de um imóvel ocorre quando o vendedor e o comprador entram em acordo sobre o valor do imóvel e ocorre o pagamento da quantia correspondente, à vista, não sobejando qualquer outra obrigação entre as partes. Aqui, o vendedor recebe o valor, transfere o imóvel mediante escritura pública a ser posteriormente registrada no cartório de registro de imóveis, encerrando-se as obrigações entre os contratantes.

Compromisso de Compra e Venda

Diferentemente da pura compra e venda, aqui, quem pretende comprar é chamado de compromissário comprador e quem pretende vender é chamado de compromissário vendedor. Nessa modalidade, uma vez acordado o valor do imóvel, seu preço não é pago todo de uma vez. Eu explico!

Via de regra, o compromissário comprador realiza o pagamento de um sinal, também conhecido como arras, que normalmente corresponde a 10% do valor do imóvel. O pagamento desse sinal é a materialização do compromisso de compra e venda, devendo estar formalmente previsto no instrumento contratual, também conhecido como contrato preliminar, ou pré-contrato.

Após, também em data previamente acordada em contrato, o compromissário deverá pagar o restante do valor, em parcela única, ou em quantas forem previstas no contrato de compromisso de compra e venda. Ao final do pagamento é firmado o verdadeiro contrato imobiliário de compra e venda, onde será realizada a escritura pública a ser posteriormente levada a registro.

Promessa de Compra e Venda

Por fim, temos a contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária. Geralmente, esse contrato é realizado quando a unidade imobiliária comercializada ainda não existe. É a popular “compra do imóvel na planta”. Nessa modalidade, quem pretende comprar é chamado de promitente comprador e quem pretende vender é chamado de promitente vendedor.

O promitente comprador, uma vez interessado na descrição do imóvel realizada pela construtora, também chamada de promitente vendedora, realiza contrato onde promete comprar o imóvel que ainda será construído e entregue em data futura e pré-determinada.

Assinado o contrato, o promitente comprador se compromete a iniciar os pagamentos pela futura unidade imobiliária, a qual deve estar quitada até a data da entrega da obra, enquanto o promitente comprador deve cumprir sua obrigação de fazer, que é a construção daquela unidade já comercializada. Uma vez quitado o preço e construída a unidade imobiliária, é firmado o contrato de compra e venda definitivo do imóvel, com posterior realização de escritura pública a ser levada a registro.

Qual é a melhor modalidade de contrato imobiliário

Não existe apenas uma resposta para essa pergunta. Dependerá da sua situação financeira, do tipo de imóvel que pretende adquirir e também do seu propósito na compra do imóvel. O importante é saber as implicações jurídicas decorrentes de cada modalidade de contratação. Por implicações jurídicas eu me refiro ao domínio do imóvel e também à possibilidade de arrependimento. Mas como assim?

Quando é realizado um contrato de compra e venda puro e simples, o domínio do imóvel passa imediatamente ao comprador após o pagamento do preço e posterior registro da escritura no cartório de Registro de Imóveis. No compromisso de compra e venda e na promessa de compra e venda, por serem contratos preliminares, isso não ocorre, haja vista que, no primeiro, o preço ainda não foi totalmente pago, e, no segundo, o bem imóvel ainda não foi construído.

Acerca da possibilidade de arrependimento, esta não existe no compromisso de compra e venda. Nesse caso, se o comprador não cumprir o contrato imobiliário, o valor do sinal normalmente é perdido. Vale lembrar, ainda, que o compromisso de compra e venda também pode ser averbado junto à matrícula do imóvel, gerando direito real de aquisição e impedindo que o imóvel seja vendido para outra pessoa.

Na promessa de compra e venda, por sua vez, é possível o arrependimento do comprador ou do vendedor. No entanto, em caso de desistência de qualquer das partes, a parte prejudicada poderá pleitear multa pelo descumprimento, sem prejuízo da perda da remuneração devida ao corretor que intermediou a realização da contratação.

Saber a modalidade correta de contratação é uma maneira de resguardar direitos e, sobretudo, avaliar se você está contratando com empresas sérias e que buscam fazer as coisas da forma correta.

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